In het artikel Kerk te koop: transformatie van religieus erfgoed naar een nieuwe functie staan een aantal praktische zaken, zoals het hoe, wat en waar. Als vervolg op dat artikel gaan diverse specialisten in op vraagstukken over de herbestemming van een kerk of cultureel erfgoed in dit artikel.
Kerk&Co
Kerkelijk vastgoed is het specialisme van Kerk&Co. Kerk&Co is opgezet door Chris Schaapman, een politiek-maatschappelijk betrokken ondernemer met veel ervaring in maatschappelijk vastgoed. In zijn visie staat de betekenisvolle toekomst van gebouwen op de eerste plaats. Kerk&Co helpt kerkgemeenschappen met het maken en realiseren van plannen voor de toekomst, met oog en gevoel voor de waarde en geschiedenis van het gebouw.
Chris Schaapman, directeur Kerk&Co, is aan het woord over de emoties bij geloofsgemeenschappen en de veranderende functie van de kerk.
“Wij staan als onafhankelijke adviseur aan de kant van de geloofsgemeenschap en onze belangrijkste vraag is aan hen is dan ook: Wat is jullie behoefte? Ik vind de zakelijke afweging belangrijk, maar het is nauw verbonden met emotionele aspecten. Als je een gebouw verkoopt, dan moet het goed voelen, het moet op een goede manier gebeuren. En dat kost tijd. Hoe lang hangt af van hoe lang men al aan het nadenken is over de toekomst. Ligt er een goed beleidsplan met een visie, waarin reëel geschreven staat wat de nieuwe plaats in de gemeenschapsontwikkeling is, des te reëler is de toekomst.
Wat heel gebruikelijk is, in plaats van een herbestemming, is dat veel geloofsgemeenschappen het liefst een andere geloofsgemeenschap in het kerkgebouw willen hebben. Zogeheten voortgezet religieus gebruik. Dat levert niet de hoogste opbrengst op, maar is wel een voorkeur van veel gemeenschappen als ze het gebouw achter zich moeten laten. Ook de kerk als blijvende plek van ontmoeting heeft een toenemende voorkeur mét of zonder behoud van de religieuze functie. Dan zijn er alsnog diverse combinaties mogelijk. Een appartementencomplex gecombineerd met een ontmoetingsplek bijvoorbeeld. Het hangt af van de omstandigheden en het is daardoor dan ook niet uitsluitend een zakelijke afweging, maar het is eigenlijk een complex van factoren waarbij religieuze gevoelens, emotionele redenen en tradities allemaal op elkaar inspelen. Dat geldt voor de gebruikers van de kerk, maar ook voor de omwonenden. Uiteindelijk verschilt het heel sterk per geloofsgemeenschap hoe ver men onderling met elkaar al over de toekomst van kerkgemeenschap en het gebouw heeft nagedacht.
Een verandering gaat niet over één nacht ijs, maar vraagt om een toekomstplan, interactie en aandacht. Het proces van erkenning en acceptatie, als de geloofsgemeenschap zodanig krimpt dat die uiteindelijk verdwijnt, duurt jaren. Dat wordt heel wisselend beleefd en verwerkt. Maar uiteindelijk is het belangrijkste het onderwerp bespreekbaar maken, een plan vooruit te maken. Wat vaak moeilijk is. Dingen die we mooi vinden willen we graag vasthouden in plaats van loslaten.
Het kan ook zijn dat het religieus gebruik van het gebouw niet meteen verdwijnt maar eerst verkleint. En dan is dus ook de vraag: kun je het gebouw anderszins op een goede manier inzetten, waarbij meerdere functies naast elkaar kunnen bestaan of dat een deel van het gebouw een aanvullende functie krijgt. Ik zie die gedeelde functie in termen van ontmoeting als aanvullende functie wel toenemen. Op die manier hebben kleinere kerken toch inkomsten en blijven ze een plek van betekenis. Werkt dat niet dan kan een kerk uiteraard altijd besluiten op verkoop over te gaan.
Als ze de kerk willen verkopen, dan moet een bepaald proces doorlopen worden. Het begint heel vaak bij een parochiebestuur, een commissie van beheer of een college van kerkrentmeesters waar wij mee om de tafel zitten. Soms gaat het via de kerkenraad en wordt er een gemeente-avond belegd. Het kan zijn dat in de overeenkomst komt te staan dat de geloofsgemeenschap b.v. nog vier jaar gebruik kan maken van de kerk. Het gebouw is dan voor de koper en hij mag er in die vier jaar van alles mee doen, maar er moet nog een plek zijn voor de geloofsgemeenschap omdat ze nog niet helemaal aan toe zijn afscheid nemen. Na die vier jaar sluiten ze dan de deuren met een laatste eredienst of viering.”
Kerkvernieuwers
Kerkvernieuwers is een platform voor mensen die begaan zijn met (deels) leegstaande kerkgebouwen. Ze verbinden kennis en netwerk met de beste werkmethode of activiteit rondom kerkvernieuwing. Op die manier kan samen gewerkt worden aan een steviger fundament voor religieus erfgoed. Ze stellen vragen als ‘Wat voor kerk willen we zijn? Hoe trekken we nieuw publiek? Hoe financieren we dat?’ aan de orde met als doel een nieuwe functie voor een kerk op maatschappelijk gebied ter discussie te stellen.
Sander Ummelen, Projectcoördinator Kerkvernieuwers, haakt in op de invloed van een herbestemming op de gemeenschap en andersom.
“Wat ons hoofddoel is, is dat kerkgebouwen in Nederland niet herontwikkeld worden zonder dat daaraan een maatschappelijke discussie vooraf gaat. Voor een mooi gebouw op een a-locatie is altijd wel een herbestemming te bedenken en daar valt altijd wel een businesscase voor te maken, maar dan ga je dus voorbij aan de vraag die wij centraal willen stellen: ‘Wat betekent het kerkgebouw voor de brede gemeenschap?’
Participatie is een heel ingewikkeld onderwerp. Het behelst zeggenschap, het gevoel van eigenaarschap en van gehoord worden. Maar de manier hoe het wordt georganiseerd en de intentie waarmee het georganiseerd wordt, maakt al het verschil.
Als je een kerk koopt dan zou ik adviseren om eerst te gaan kijken naar wie er een band heeft met het gebouw. De reden waarom kerken zo interessant zijn, is dat het niet louter een vastgoed-object is; er zit namelijk zoveel geschiedenis, traditie en emotie in en om zo’n gebouw dat het herontwikkelen ervan vaak erg complex is. Dat heeft te maken met gevoelens van verlies door de religieuze gemeenschap, maar ook van omwonenden die zeggen: dit gebouw is ook een beetje van ons. Het is altijd het trefpunt en middelpunt van onze gemeenschap geweest.
Dus met welke intentie koop je een kerk? En wat denk je dat de mensen in de buurt hiervan gaan vinden? Wat betekent dat voor eventuele herontwikkelingsplannen die je hebt? Onze rol, onze dienst, is als partner in participatie tussen partijen fungeren om de dialoog te bevorderen rondom toekomstbestendig en maatschappijgericht gebruik van kerkgebouwen.
Je moet naast de sociale dynamiek ook niet blind zijn voor het financiële aspect; toekomstbestendig zijn betekent ook zorgen voor financieel draagvlak. Het stimuleren van ondernemerschap bij beherende organisaties is één van de dingen die wij erg belangrijk vinden. Wat ik heb ervaren is dat kerkbesturen vaak management organisaties zijn. Managers zijn erg goed in het beheren wat er al is, maar meestal minder goed in het zien van nieuwe kansen, het betrekken van nieuwe doelgroepen of het aanboren van nieuwe markten. Geen visionairs en geen ondernemers dus, en die heb je volgens mij anno 2021 wel hard nodig.”
Redres
Redres de Bouwkunstmakelaar is de grootste erfgoedmakelaar van Nederland met onder andere een groot aantal kerken in hun portfolio. Het is opgericht in 2003 en bestaat uit een enthousiast team onder leiding van ingenieur Jan-Willem Andriessen. Met zijn grote liefde voor bijzondere architectuur en monumentaal erfgoed heeft hij sindsdien gebouwd aan een eigen bouwkunstgalerie voor bijzondere en uitzonderlijke objecten.
Jan-Willem Andriessen, ingenieur en oprichter Redres de Bouwkunstmakelaar, licht zijn visie en expertise toe als het gaat om het herbestemmen van een kerk.
“Wij zijn gespecialiseerd in monumentaal erfgoed, bouwkunst, vintage vastgoed en bijzondere locaties. Kerken vallen daar ook onder. Bij ons kloppen erg specifieke doelgroepen aan, zoals architecten of erfgoed liefhebbers.
Onze meest voorkomende klant is de particulier, mensen die het roer om willen gooien en op zoek zijn naar een plek met veel ruimte, of een bijzondere locatie. Er zijn ook doelgroepen zoals gemeenten, de overheid, die een portefeuille hebben van gebouwen die verkocht moeten worden.
Als wij kerken in de verkoop krijgen, dan is er eigenlijk al een heel proces aan voorafgegaan. In dat proces bekijken we ook wat de mogelijkheden zijn van dat specifieke gebouw en aan de hand daarvan bepalen we de doelgroep. Daarna treden we in contact met de gemeente om die mogelijkheden te bespreken, zodat we dat naar een eventuele koper kunnen communiceren. We werken samen met specialisten, zoals architecten, het restauratiefonds en adviseurs.
Het bouwproces tijdens elke transformatie of herbestemming kan wel eens problemen opleveren. De kosten kunnen vaak onverwachts oplopen, bijvoorbeeld qua bouwmaterialen. Maar ook mogelijkheden bij het renoveren van gebouwen, zoals kerken. Je kan niet zomaar ergens openslaande deuren inzetten. Er kan veel, maar wel onder bepaalde voorwaarden. De omgeving speelt ook een rol, er zijn altijd mensen in de omgeving die niet tevreden zijn met de nieuwe herbestemming of functie van het gebouw.
Wij zien zowel transformaties als herbestemmingen voorbij komen. Bij een transformatie gaat het echt om een volledige aanpassing van het gebouw, bij een herbestemming gaat het meestal alleen om de aanpassing van de functie. Maar ze kunnen ook hand in hand samen gaan. Het spelersveld waar ik me in bevind dan gaat het meestal om een herbestemming.”
B0Ei
De inspiratie voor de gedreven organisatie achter BOEi bloeide op in de jaren negentig: de interesse en waardering voor het industrieel erfgoed van Nederland namen toe. Dat was mede te danken aan de Rijksdienst voor de Monumentenzorg, die in 1995 al het industrieel erfgoed zorgvuldig in kaart had gebracht. Hiermee ontstond ook de behoefte om op een professionele manier dit erfgoed te behouden. In een samenwerking met de Provincie Noord-Holland werd de Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed opgericht, ofwel BOEi.
Sylvia Pijnenborg, adjunct-directeur BOEi en directeur Religieus Erfgoed, vat de hoofdpunten van het herbestemmingsproces samen.
“BOEi is betrokken in het hele proces van onderzoek tot realisatie. Eigenaren van kerken, overheden en ontwikkelaars, maar ook parochiebesturen en mensen uit de omgeving van een leegstaande kerk: allerlei doelgroepen melden zich bij ons. Het herbestemmen van een kerk is geen gemakkelijk proces, zeker niet als het gaat om een katholieke kerk die veel restricties heeft. Bovendien zijn de ontwikkelingskosten hoog en beperkt een eventuele rijksmonumentale status de mogelijkheden. Het is niet zo dat de herbestemming van kerken ontzettend populair is als je het vergelijkt met de herbestemming van pakhuizen, ketelhuizen of fabrieksgebouwen.
Er is meer aanbod tegenwoordig, maar of de vraag gestegen is naar specifiek cultureel erfgoed of monumentale gebouwen is lastig te zeggen. De vraag naar vastgoed in het algemeen is gestegen en daarmee ook de vraag naar bijzondere monumentale gebouwen.
De manieren waarop een kerk of cultureel erfgoed herbestemd kan worden is erg afhankelijk van veel factoren zoals de wensen van de eigenaar, de locatie en het object. Onze ervaring is dat wanneer er veel cohesie in een buurt is, vaak in dorpen, dat mensen dan eerder spreken over ‘we moeten iets met die kerk’. In steden ligt het anders, op een gegeven moment weten mensen misschien niet eens dat een bepaalde kerk leegstaat. Het hangt er dus vanaf of de kerk nog leeft in de omgeving, is dat namelijk het geval dan wordt er eerder nagedacht over een nieuwe functie op maatschappelijk en sociaal gebied. Is de deur al langer dicht en er komt een makelaar aan te pas, dan is er eerder sprake van een een herbestemming in de vorm van een kantoorpand, restaurant of woning. Maar vaak trekken potentiële kopers zich terug omdat de doorlooptijd van bestemmingsplanprocedures lang zijn en een onzekere afloop kennen. En dat terwijl een nieuwe eigenaar wel substantiële kosten moet maken voor de uitwerking van plannen.
Idealiter wordt de omgeving betrokken bij een herbestemming, maar de animo daarvoor is per regio heel verschillend. Maar ook overige partijen zijn van belang. Als de wethouder iets ziet in een herbestemmingsplan, dan zal er vanuit de gemeente meer moeite gedaan worden dat plan te realiseren. Binnen kleinere gemeenten is het echter zo dat er vaak weinig ervaring en expertise is op dit gebied. En bij een herbestemming moet ook vaak een bestemmingsplan gewijzigd worden.. Al met al een proces waarvoor je een lange adem moet hebben. We kunnen eigenlijk nooit op voorhand de kans op slagen van een herbestemming inschatten.
We zien veel herbestemmingen voorbij komen en hebben we zelf inmiddels ook al veel gerealiseerd. In beide gevallen moet er echt gekeken worden naar waar er behoefte aan is en of er een markt voor is. Hierbij zijn de kosten voor de herbestemming van groot belang en moeten realistisch begroot worden, en niet te vergeten: de staat van de kerk of het gebouw. Daar wordt wel vaak aan voorbij gegaan. Alles voor de binnenkant wordt ontworpen, maar ook de buitenkant heeft onderhoud of restauratie nodig. Dat kan later anders voor onverwachte (hoge) kosten zorgen. Een ander belangrijk aspect in zo’n herbestemmingsproces is dat sommige gebouwen een monumentale status hebben en dat brengt beperkingen mee. Daarom moet je zorgvuldig ontwerpen op basis van de cultuurhistorische waarde en overleggen met de gemeente of de rijksdienst voor cultureel erfgoed.
Respace
Dankzij het flexibele houtbouwsysteem van Respace kunnen bestaande gebouwen, zoals kerken eenvoudig herbestemming vinden door ze te transformeren en daarmee een nieuwe functie te geven. Het parametrische ontwerp en de gerobotiseerde productie zorgt ervoor dat het Respace-systeem gestandaardiseerd is en op maat.
Nick de Haas, Business Developer bij Respace, legt uit waar een kerk aan moet voldoen om een transformatie mogelijk te maken.
“De vraag die bij ons ligt is: Waar moet een pand aan voldoen om het te kunnen Respacen?
Ons product, het Respace-systeem, werkt ten eerste heel erg goed als je veel vrije hoogte hebt. Dat is bij een kerk meestal geen probleem. Met een bepaalde vrije hoogte kun je de vloeroppervlakte verdubbelen, of zelfs verdrievoudigen. Dat is voor de stichtingskosten, en voor de kosten-baten analyse, heel rendabel. Je hebt dan namelijk extra vierkante meters om te verhuren of verkopen.
Naast de vrije hoogte is ook de hoeveelheid daglichttoetreding van groot belang. Voldoet dat niet aan de eisen dan is het mogelijk dat je uiteindelijk geen vergunning krijgt. Dus als je een pand een woonfunctie wil geven, dan is in de wet bepaald dat daar een bepaalde hoeveelheid lichtinval voor nodig is. Dat geldt trouwens ook voor kantoren. Bij de transformatie van monumentale gebouwen of kerken ligt dat weliswaar net iets anders, je verandert namelijk de functie van het gebouw en soms is daar een wijziging in het bestemmingsplan voor nodig. Maar de hoeveelheid lichtinval in het gebouw, en de mogelijkheden, speelt altijd een rol.
Daarna gaan een aantal verschillende zaken een rol spelen in het proces voor Respace. Namelijk de functie en het bestemmingsplan van de kerk, en of er een monumentale status op het gebouw zit. Zo ja, dan komen we terug op punt twee: de daglichttoetreding. Je kan in een monumentaal gebouw niet zomaar extra ramen zetten. Vervolgens kijken we naar de draagkracht van een vloer, het gehele Respace-systeem moet er op kunnen. Misschien moeten we eerst een betonvloer storten. En brandveiligheid bijvoorbeeld, zoals vluchtwegen creëren, is ook iets wat een grote rol speelt in het proces. Er zijn een heleboel parameters waar rekening mee gehouden moet worden. Samen met een architect gaan we dan een ontwerp maken waarbij gekeken wordt of met al die parameters rekening gehouden kan worden.
De drie fases die je moet doorlopen voor een transformatie zijn:
- De schil renoveren of in orde maken. Dat betekent de binnen- en buitenkant van het pand, zoals de muren, het dak, isolatie, de vloer, ramen etcetera.
- Het Respace-systeem ontwerpen en realiseren door middel van een bouwtekening en uitvoeringsprecedure waar aan alle eisen en wensen voldoet wordt.
- De installaties toevoegen, zoals gas, water en licht.
Onze klanten, vaak een projectontwikkelaar, projectmanager, architect of aannemer, zijn allemaal professionals en volledig bij het proces betrokken. Wij hebben partners die we in kunnen schakelen om de projecten uit te voeren en soms moeten wij zelf hoofdaannemer zijn. In een enkel geval zijn we uitsluitend leverancier van houten gevreesde elementen. Onze rol kan dus allerlei vormen aannemen.”
Klik hier voor meer info over Respace.
