De gemeente Raalte vindt dat haar huidige regels voor wonen in het buitengebied onvoldoende rekening houden met de verschillen tussen landschappen. Bovendien blijkt uit een gemeentelijke analyse dat het bestaande beleid tot een aanzienlijke groei van het aantal woningen buiten de dorpen kan leiden. Dat kan botsen met de ruimte die nodig is voor landbouw, natuur, water, recreatie en andere ontwikkelingen.
Daarom wil het college van burgemeester en wethouders voortaan niet alleen kijken naar de vraag of ergens een woning gebouwd kan worden, maar vooral of die woning op die plek bijdraagt aan de gewenste ontwikkeling van het gebied.
Dat is een wezenlijke verandering. Een woning kan in het ene landschap welkom zijn omdat daarmee een oud erf wordt opgeknapt of het landschap wordt versterkt, terwijl in een ander landschap juist zo min mogelijk nieuwe bebouwing wordt toegestaan.
In het ene landschap ‘ja, mits’, in het andere ‘nee, tenzij’
De gemeente maakt onderscheid tussen verschillende landschapstypen. In het essenlandschap, het weteringenlandschap en delen van de heuvelrug kiest het college voor het uitgangspunt ‘ja, mits’. Nieuwe woningen zijn daar onder voorwaarden mogelijk wanneer ze bijvoorbeeld bijdragen aan landschapsversterking, natuurontwikkeling, behoud van erfgoed of verbetering van bestaande erven.
In het ontginningenlandschap en het kommenlandschap geldt juist het uitgangspunt ‘nee, tenzij’. Daar krijgen landbouw, natuur en water voorrang. Nieuwe woningen zijn alleen in uitzonderlijke situaties mogelijk.
In Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland blijft nieuwe woningbouw uitgesloten.
Daarmee wil de gemeente voorkomen dat het buitengebied geleidelijk steeds verder wordt bebouwd zonder dat duidelijk is wat dit betekent voor de andere functies van het landschap.
Woningbouw moet iets teruggeven aan het landschap
De nieuwe benadering betekent dat een extra woning niet alleen beoordeeld wordt op de woonbehoefte of de wensen van een grondeigenaar. Ook de betekenis voor het omliggende landschap gaat meewegen.
Een initiatief waarbij oude bebouwing wordt vervangen, cultuurhistorische gebouwen behouden blijven of nieuwe natuur ontstaat, kan daardoor anders worden beoordeeld dan een plan waarbij uitsluitend een extra woning wordt toegevoegd.
De gemeente noemt dit een gebiedsgerichte aanpak. Niet ieder landschap heeft dezelfde kwaliteiten, problemen of toekomstmogelijkheden. Daarom moeten ook de regels verschillen.
Het uitgangspunt sluit aan bij de ‘Richting voor het buitengebied’, die de gemeenteraad op 12 februari 2026 vaststelde. Daarin werd al bepaald dat ontwikkelingen moeten aansluiten bij de kenmerken en opgaven van de verschillende landschappen.
Het nieuwe woonbeleid moet die richting concreter maken.
Wat gebeurt er met leegstaande boerderijen en bestaande erven?
Een belangrijke vraag is wat de nieuwe regels gaan betekenen voor bestaande bebouwing in het buitengebied.
Op veel erven verandert de functie. Agrarische bedrijven stoppen, gebouwen verliezen hun oorspronkelijke bestemming en eigenaren zoeken nieuwe mogelijkheden. Een voormalige boerderij kan bijvoorbeeld geschikt zijn voor meerdere huishoudens, terwijl het behoud van een karakteristiek gebouw soms juist afhankelijk is van een nieuwe woonfunctie.
De gemeente noemt verschillende onderwerpen die nog moeten worden uitgewerkt. Daaronder vallen woningsplitsing, de rood-voor-roodregeling, cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, landgoederen en woningbouw die bijdraagt aan maatschappelijke doelen.
Bij rood voor rood kan het slopen van voormalige agrarische bebouwing onder voorwaarden ruimte bieden voor nieuwe woningen. Hoe zulke mogelijkheden precies in het nieuwe Raalter beleid worden opgenomen, is nog niet besloten.
Ook de vraag welke mogelijkheden er komen om bestaande woningen te splitsen, ligt nog open.
Voor eigenaren van erven en gebouwen is dat van belang. De uiteindelijke voorwaarden bepalen immers of een bestaand pand een nieuwe bestemming kan krijgen en of een erf met extra woningen kan worden ontwikkeld.
Landbouw, natuur en wonen moeten de ruimte verdelen
De gemeente beschouwt het buitengebied niet uitsluitend als een mogelijke plek voor nieuwe woningen. Het is ook een gebied waar voedsel wordt geproduceerd, water moet worden vastgehouden, natuur zich moet kunnen ontwikkelen en recreatie een plek heeft.
Die functies kunnen elkaar versterken, maar ook in de weg zitten.
Een nieuwe woning in de nabijheid van een agrarisch bedrijf kan bijvoorbeeld gevolgen hebben voor de ontwikkelingsmogelijkheden van dat bedrijf. Andersom kunnen landbouwactiviteiten beperkingen opleveren voor een aantrekkelijk woonklimaat. Ook natuurontwikkeling, waterbeheer en klimaatverandering stellen eisen aan de inrichting van het landschap.
Het college wil daarom dat woningbouw onderdeel wordt van een bredere afweging.
Daarmee is niet gezegd dat wonen in het buitengebied onmogelijk wordt. De gemeente wil juist ruimte houden voor initiatieven die bijdragen aan de kwaliteit van het gebied. Maar de locatie en de maatschappelijke meerwaarde worden bepalender.
Ook de gemeente kan een actievere rol krijgen
In het collegevoorstel wordt ook gesproken over mogelijke ontwikkelingen aan dorpsranden, rood-voor-groenconstructies en gebiedsprocessen.
Daarbij kan de gemeente zelf een actievere rol gaan spelen. Dat kan betekenen dat niet alleen individuele grondeigenaren plannen indienen, maar dat de gemeente samen met betrokkenen onderzoekt hoe een gebied zich moet ontwikkelen.
Dat kan gevolgen hebben voor het gemeentelijke grondbeleid, de beschikbare ambtelijke capaciteit en de financiën.
Hoe groot die gevolgen zijn, is nog niet bekend. Het college geeft aan dat dit pas duidelijk wordt wanneer de beleidsregels verder zijn uitgewerkt.
De kosten voor het opstellen van die regels worden voorlopig betaald uit bestaande budgetten voor het programma Toekomstbestendig Buitengebied.
De nieuwe regels gelden nog niet
Voor inwoners en ondernemers die momenteel plannen hebben voor een woning in het buitengebied, verandert er voorlopig niets.
Het collegevoorstel bevat namelijk nog geen uitgewerkte nieuwe bouwregels. De gemeenteraad wordt eerst gevraagd in te stemmen met de uitgangspunten per landschap. De verdere invulling volgt later.
Totdat de nieuwe regels officieel in werking treden, blijven aanvragen beoordeeld worden volgens de huidige regels en het bestaande beleid.
Bovendien kan de uiteindelijke uitwerking nog veranderen. Landelijke en provinciale ontwikkelingen rond landbouw, stikstof, natuur, water, gezondheid en volkshuisvesting kunnen gevolgen hebben voor de mogelijkheden om woningen te bouwen.
Ook het toekomstige Omgevingsprogramma Buitengebied kan aanleiding geven om de regels verder aan te scherpen.
Inwoners mogen meepraten over de uitwerking
Op donderdag 5 november bespreekt de gemeenteraad de voorstellen tijdens een bijeenkomst van Rond de Tafel. Het college wil daarbij onder meer aan de hand van drie stellingen richting ophalen bij de raad.
Vervolgens worden inwoners, ondernemers en andere betrokkenen geraadpleegd over de verdere uitwerking van het beleid.
De gemeente wil hun inbreng gebruiken om de concrete regels op te stellen. Naar verwachting worden die in het voorjaar van 2027 ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd.
Daarmee staat de belangrijkste keuze voor de komende jaren op de agenda: hoeveel ruimte krijgt wonen nog in het Raalter buitengebied, en onder welke voorwaarden?
De gemeente kiest ervoor om het antwoord niet overal hetzelfde te laten zijn. Of dat daadwerkelijk leidt tot een betere balans tussen wonen, landbouw en natuur, zal vooral afhangen van de voorwaarden die de gemeenteraad volgend jaar vaststelt.
